L’acquisto. Esenzioni, crediti d’imposta, riduzione dei costi notarili e garanzia più elevata sui mutui Così l’impatto per un’abitazione da 180mila euro
Sono oltre 3 milioni i giovani tra i 25 e i 35 anni che vivono ancora in famiglia con i genitori, circa la metà del totale contro il 30,5% della media europea. Se si favorisse la loro autonomia abitativa tanto da raggiungere gli standard europei, a cercare casa nei prossimi mesi potrebbero essere circa un milione e 95mila giovani.
È questa la platea a cui si rivolge il mix di misure contenute nella bozza del decreto Sostegni-bis allo studio del Governo, un pacchetto di incentivi all’acquisto della prima casa che, fino al 31 dicembre 2022, prevede:
l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di compravendita, nuda proprietà e usufrutto di case di abitazione (purché non di lusso) a favore di under 36;
l’esenzione dell’imposta sostitutiva sull’atto di mutuo;
il riconoscimento di un credito d’imposta come ristoro in caso di Iva pagata sul valore della casa che potrà essere utilizzato in compensazione, nella successiva dichiarazione Irpef o ai fini dell’imposta di registro nei successivi atti di donazione o successione.
Per una giovane coppia, ad esempio, in caso di acquisto di un bilocale da 180mila euro in città tramite mutuo all’80% (si veda la simulazione nella grafica), l’insieme di misure si potrebbe tradurre in un risparmio di circa 2.800 euro se a vendere la casa è un privato: verrebbe cancellata l’imposta di registro che per la prima casa è pari al 2% sul valore catastale dell’immobile (che è 115,5 volte la rendita catastale); così come le imposte ipotecaria e catastali (50 euro ciascuna) e quella sostitutiva (0,25% dell’importo finanziato).
La misura diventa ancor più rilevante se a vendere la casa è un’impresa, ad esempio se si acquista direttamente dal costruttore: lo “sconto” sull’Iva farebbe lievitare il risparmio per gli under 36 fino a 9mila euro. Anche se non si tratta di una vera esenzione Iva, essendoci limiti imposti a livello Ue, ma l’importo di fatto verrebbe “rimborsato” tramite credito d’imposta in un secondo momento.
Gli onorari notarili
Nella bozza del decreto Sostegni-bis è citato anche un dimezzamento degli onorari notarili sulla stipula di questi atti, ma bisognerà vedere la versione finale del testo. «Se si identificano gli onorari notarili con quelli repertoriali – afferma Valentina Rubertelli, presidente del Consiglio Nazionale del Notariato – l’impatto sul costo finale sarebbe scarso, ma di rimando sarebbero preoccupanti le ricadute sulla tenuta degli archivi notarili e della cassa previdenziale del Notariato. Se, invece, l’intento è quello di incidere sui compensi effettivi, essendo stati aboliti i minimi tariffari sin dal 2006, occorrerebbe reintrodurre dei parametri equi in rapporto ai quali ragionare di “calmieramento”».
Oltre alle spese del notaio, resterebbero in carico al giovane acquirente anche gli eventuali costi dell’agenzia immobiliare e quelli dell’istruttoria di mutuo da parte della banca. Cifre che, comunque, tornando all’esempio del bilocale acquistato in città, prevedono circa 10mila euro di spese connesse alla compravendita.
L’accesso al mutuo
A fare la vera differenza, poi, sarebbe la possibilità di accedere a un mutuo al 100% che consenta di non dover versare il 20% del capitale: per abbattere questa barriera il Governo prevede il rifinanziamento con 55 milioni di euro del Fondo mutui prima casa gestito da Consap che concede una garanzia statale (una sorta di finejussione) per favorire l’accesso al mutuo nei casi in cui il rapporto rata-reddito del richiedente non è sufficiente e per di più ad un tasso calmierato; è inoltre allo studio l’ipotesi di allargare lo strumento a tutti i giovani under 36, e non solo alle giovani coppie o a coloro che hanno un lavoro atipico come previsto oggi, magari innalzando la garanzia statale dall’attuale 50% dell’importo di mutuo al 70-80%, nell’ottica di “spingere” le 217 banche aderenti all’iniziativa a concedere mutui al 100 per cento.
«Registriamo un forte ritorno di interesse da parte delle famiglie sull’investimento sulla casa», commenta Stefano Magnolfi, executive Director di Crif real estate services. Le richieste di mutuo sono in crescita e, in questo scenario, aumenta il peso degli under 35 che nel primo quadrimestre 2021 sono arrivati a coprire il 29,3% delle istruttorie. «Le misure in arrivo potranno dare un ulteriore impulso al mercato», conclude Magnolfi.
Grande Dott. Gianfranco
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